
庫存只賣不建也夠賣幾年 潛在庫存已成經濟隱患
- 分類:行業動態
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- 來源:
- 發布時間:2020-01-07 11:31
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庫存只賣不建也夠賣幾年 潛在庫存已成經濟隱患
【概要描述】庫存:只賣不建,存量也夠賣幾年國家統計局最新公布的數據顯示,11月末,全國商品房待售面積6.96億平方米,比10月末增加一千多萬平方米,比一年前增加了1億平方米,也創下了歷史新高。其中,住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算,這些待售住宅可供約1.46億人居住。
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庫存:只賣不建,存量也夠賣幾年
國家統計局最新公布的數據顯示,11月末,全國商品房待售面積6.96億平方米,比10月末增加一千多萬平方米,比一年前增加了1億平方米,也創下了歷史新高。其中,住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算,這些待售住宅可供約1.46億人居住。
從銷售看,今年1-11月,全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業內預測,全年銷售將超過12億平方米。據此測算,6.96億平方米待售庫存需要7個月的消化時間。
但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為,除待售面積外,企業拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目(除已預售)等也應當計入庫存,這樣一起統計后,我國房地產的真實庫存要大很多。
“其實,最可怕的還是巨大的潛在庫存?!敝袊康禺a數據研究院院長陳晟估算,目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發的,這些潛在庫存加起來不少于40億平方米,而且這部分供應將在未來幾年內集中體現,即使不考慮每年新開工建設面積,消化它們也需要幾年時間。
中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的報告則認為,2015年房地產市場庫存高企,去化壓力增大,商品住房過??値齑娓哌_21億平方米,僅現房庫存去化就需23個至24個月。從地區看,是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。
從各地發布的統計數據看,鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區”。
需求:市場+保障,買房+租房
去庫存前景如何,決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據新的住房改革思路,由進城農民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。國務院去年發布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出,到2020年,要努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。陳晟測算,按目前人均35平方米的水平測算,1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外,各地棚戶區拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達到60億平方米左右。
他認為,未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節性住宅等,都是住房市場上的有效需求,針對這些需求的供給也是有效供給,“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求,供給側改革要解決這部分的需求問題”。
值得一提的是,住房需求不等于購房需求。比如,面向青年群體租賃需求的長租公寓,也是去庫存、穩市場的新領域。
復旦大學經濟學院副院長孫立堅認為,為滿足新需求,房地產業應加快供給側改革,包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等,這些都是未來政策的發力點。
方向:“去庫存”狀態下房地產角色生變
業內人士根據國家統計局數據推算,到“十二五”末,我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經驗而言,戶均擁有1.1套住房以后,住房市場的峰值就會到來。因此,今年以來房地產投資增速的明顯回調,不是周期性而是結構性的,因為供求關系已完全逆轉。在此背景下,房地產業的角色和發展方式也正在悄然生變。
孫立堅說:“過去我們都稱房地產業是‘黃金十年’,這期間房地產投資增速每年都能保持20%以上,房地產上下游涉及多個行業,是拉動投資的中堅力量,是名副其實的經濟引擎。但現在行業供大于求,庫存嚴重,一方面要穩住房地產投資,讓房地產成為中國經濟的穩定器,另一方面地產商的定位也要隨之改變,以前是城市開發商、建設商,未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變?!?/span>
對地方政府來說,房地產業作為地方經濟“發動機”的角色將逐步淡化,而需更加注重與其他產業的配套、結合。養老催生了養老地產、安樂地產;“互聯網+”催生出地產后服務,社區物業管理服務成為開發商爭奪焦點;在“雙創”氛圍下,共享辦公空間等新模式已經誕生?!胺慨a將更多扮演產業載體和容器的角色。
房地產業的健康發展,更加需要其他公共資源和實體產業作為依托?!标愱烧f,以上海張江高科為例,地產開發收入在持續下降,企業也正在變身為“投行型”產業地產企業。這種“地產+產業”的模式使房地產業走向穩定中國經濟的舞臺。